"Farber, Carlos A. c. Asima S.A."

CAUSA 120288/2001 -
CNCOM - SALA D - 30/12/2004

En Buenos Aires, 30 de diciembre de dos mil cuatro, reúnense los señores Jueces de esta Sala D de la Excelentísima Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal -integrada del modo que surge de fs. 311-, con el autorizante, para sentenciar en la causa "FARBER, CARLOS ALBERTO c/ ASIMA S.A. s/ SUMARIO", registro 120.288/2001 , procedente del Juzgado 19 del fuero (sec.37)), donde est identificada como expediente 40.459.//-
El señor Juez José Luis Monti dice:
I- Viene apelada le sentencia de fs. 276/286 por la cual el primer sentenciante admitió la demanda deducida por Carlos Alberto Farber y condenó a Asima S.A. a abonar a la actora la suma de $ 45.000 con más los intereses y costas.-
II- El actor sostuvo en su escrito de inicio que es de profesión contador y se dedica a la gestión y asesoramiento en negocios inmobiliarios, dijo que en virtud de ello había sido designado por la accionada como gestor de negocios a fin de intermediar en la venta de un inmueble de propiedad de ésta última sito en Avda. Rabanal 2950 de esta ciudad. Agregó que con fecha de 4 de abril de 2000 la demandada le otorgó una autorización de venta cuya vigencia se estableció en siete días a partir de su otorgamiento. Dentro de ese lapso, el 7.4.00 el actor habría presentado a la demandada una oferta de compra efectuada por Inmobal Nutrer S.A., comprometiéndose el presidente de Asima S.A. a responder dicha oferta en un plazo de 72 horas.-Relató el actor que el día 13.4.00 se habría realizado una reunión en la que la demandada habría expresado aceptar la oferta, solicitando un plazo de 15 días para retirar una maquinaria y obtener la cancelación de una hipoteca que pesaba sobre el inmueble en cuestión. Posteriormente, frente a un pedido de la demandada, se habría acordado como fecha límite el 25.5.00, acordándose además que si Asima S.A. se arrepentía se haría cargo de pagar la comisión total por la gestión de los intermediarios. Añadió que, al momento de solicitar por escrito el cumplimiento de aquella obligación, su solicitud fue denegada por entender la demandada que la oferta de Inmobal no era irrevocable sino ad referéndum de ambas partes.-
III- A su turno, la demandada sostuvo que, a principios del año 2000, su presidente Sr. Sebastián le encomendó a un amigo personal, el Sr. Pureccelli -socio del aquí actor-, tasar y determinar el valor de realización del bien en cuestión, habiendo aquél presentado al accionante, quien manifestó tener varios interesados en adquirir la propiedad. Dijo que en esas circunstancias se suscribió la autorización de venta en las condiciones y precios relatados por el actor. Indicó que de la propuesta de compra presentada por Farber surgía claramente que ella era ad referéndum de su decisión, a fin de que la futura compradora pudiera gestionar la habilitación municipal que necesitaba sobre el inmueble. Añadió que el plazo establecido para ello habría transcurrido sin que ninguna de las partes decidiera concretar la operación, por lo que ésta habría vencido el 11.4.00. Finalmente, señaló que el accionante no () es un corredor matriculado y, por ende, carecía de acción para el cobro de comisión alguna.-
IV- La jueza de la instancia anterior consideró que, habiendo contrato escrito con una comisión determinada, la demandada no podía eludir el pago alegando la falta de matriculación del actor. Entendió, asimismo, que de las pruebas colectadas en la causa surgía que el negocio no se formalizó por exclusiva culpa de la accionada, por lo que consideró que el contrato que unió a Farber con Asima S.A. había sido arbitrariamente transgredido por ésta última y, en consecuencia, condenó a la demandada a abonar la comisión al actor, con más los intereses a partir del 11.4.00.-
V- Apeló la demandada. Se agravia por considerar que como el actor no se encontraba matriculado como corredor, carecería de acción para reclamar comisión alguna. Cuestiona también que la a quo haya entendido que el negocio estuviera terminado y cerrado, pues sostiene que el contrato no se perfeccionó y, por tanto, no habría nacido el derecho a percibir la comisión. En ese sentido, sostiene que la autorización se encontraba vencida y sujeta a la condición ad referéndum (v. memorial fs.302/306, contestado en fs. 308/309).-
VI- A mi modo de ver, en lo concerniente a la falta de matriculación del actor como corredor, el criterio de la a quo no se aparta de la jurisprudencia plenaria establecida desde antiguo por las Cámaras Civil y Comercial de la Capital Federal in re "Brunetti c/ Nolte" (J.A. tomo 7, pág. 393), cuyo fundamento radica en que "personas capaces celebraron un contrato que debe cumplirse de buena fe y con todas sus consecuencias (art. 1198, Cód. Civil) y que los obliga como la ley misma (art. 1197, del Cód. cit.)".-Sobre esa base, la doctrina establecida en el citado plenario expresa que quien se obliga mediante un contrato escrito a abonar a la otra parte una suma de dinero en concepto de comisión, no puede luego eludir dicho pago alegando que su pretendido acreedor no se halla matriculado y, por lo tanto, habría incurrido en la sanción establecida por el art. 89, última parte, del Código de Comercio.-El caso de autos encuadra en los presupuestos de tal directiva, toda vez que en el instrumento copiado a fs. 44, la demandada asumió la obligación de abonar a Farber el 3% del valor de la operación a concretarse. Este documento fue reconocido por la demandada al contestar la demanda (v. fs 102/109), donde admitió también que no le había abonado comisión alguna al actor.-Lo cierto es que, más alla de las causas que determinaron la frustración del negocio, la intervención de Farber en la negociación preliminar está fuera de controversia.Tampoco es dable negar la utilidad de su gestión. En primer lugar, porque la oferta de la demandada habría sido al parecer aceptada y, en segundo lugar, porque a pesar de no haberse consumado la operación, está reconocido por la demandada que el fracaso de ella se produjo a raíz de problemas suscitados con la cancelación de la hipoteca que gravaba el inmueble de marras (v. fs. 104 vta./105).-Por lo demás, considero pertinente destacar que la demandada no alegó ni probó en modo alguno que la carencia de matrícula de corredor por parte de Farber hubiera incidido en el desenlace de la fallida operación, ni que se hubiera derivado algún perjuicio de ello. Es más, al expresar agravios se limitó a alegar la "falta de matriculación como corredor del accionante" (v. fs. 302).-En las condiciones expuestas, considero que corresponde reconocer el derecho del actor a percibir una retribución por la intermediación que le fuera encomendada. Ese derecho, conforme se infiere de la doctrina plenaria, tiene fundamento en el art. 1197 del Cód. Civil (ver Sala C in re "Gubitta, Bernardo c/ Chiaramonte, María Cristina s/ ordinario", del 13.11.92;; in re "Evangelista, Claudio c/ Buenos Aires Holding S.A. s/ ordinario", del 20.4.95, entre otros). Por ello, la sentencia deberá ser mantenida en este punto.-
VII- En cuanto al otro agravio, vinculado con el alegado vencimiento de la autorización y falta de cumplimiento de una condición ad referéndum, estimo que el recurso del demandado no se hace cargo del argumento central del a quo, consistente en que con base en una sana hermenéutica contextual -conforme el criterio que consagra el art. 218, in fine del Cód de Comercio- y un adecuado criterio de justicia conmutativa de la encomienda, no sería dable concluir que el negocio no llegó a su término por ausencia de la ratificación de la oferta o de la manifestación de que se hallaba cumplida la condición ad referéndum a la que ella se sujetó. Ello así, en razón de que se encontraría acreditado que la frustración del negocio se produjo por exclusiva culpa de la demandada, por lo que admitir sus pretensiones defensivas habría sido contrario a la buena fe y, a la vez, el ejercicio abusivo de un derecho.-En efecto, surge de la declaración testimonial de Jorge Maciñeiras que la operación estaba "cerrada" y que, al momento de firmar el boleto de compraventa, el vendedor pidió una prórroga, asegurándole a Farber el pago de la comisión en caso de frustración de la operación (v. declaración testimonial de fs. 182/184, especialmente respuesta segunda). En similar sentido testificaron los Sres. Raúl Naftali (v. fs. 212/213, especialmente respuesta sexta), Mauricio Leonardo Schvartzman (v. fs. 218/219, especialmente respuesta sexta) y Mauricio Szulman (v. fs.231/233, especialmente respuestas sexta y décimo sexta).-La misma suerte ha de correr el agravio relativo a que Inmobal Nutrer S.A. no habría obtenido la habilitación municipal del inmueble en cuestión, ya que si bien esta firma condicionó su aceptación a tener oportunidad de averiguar si era posible obtener la habilitación municipal del inmueble, conforme surge del documento copiado a fs. 61/62, ese extremo se comprobó en sentido positivo, según surge de la declaración testimonial de fs. 186/187 y de Mauricio Schwartzman de fs. 218/219.-Por otra parte, es preciso resaltar que de la autorización copiada en fs. 44 no surge cláusula alguna que indique que la demandada recibiría las ofertas ad referéndum, de modo que es forzoso concluir que tal requisito operaría sólo cuando el precio o las condiciones fueran diversas de los valores o pautas estipulados en la autorización, extremos que no se dan en el caso y ni siquiera han sido invocados por la accionada. Por lo tanto, la sentencia deberá confirmarse también en este punto.-
VIII- Por los motivos expuestos, si mi criterio fuera compartido, deberá confirmarse la sentencia apelada en todas sus partes. Las costas de esta instancia serán también a cargo de la demandada, sustancialmente vencida (arg. art. 68 Cód. Procesal). Así voto.-
La señora Juez Díaz Cordero dijo:
La ausencia de matriculación del corredor en mi parecer, no es invocable para negar la retribución fijada, por quien asumió la obligación de pagar un honorario para remunerar el cometido encomendado.-Coincido entonces con el Dr. Monti en cuanto a que resulta del caso la doctrina plenaria sentada por las Cámaras en lo Civil y en lo Comercial de la Capital Federal in re Brunetti que estableció -básicamente con fundamento en el cciv 1197- que el sujeto que se obligaba a retribuir la actuación del "corredor" estaba inhabilitado para enervar el reclamo de pago del servicio prestado con base en la ausencia de matriculación de aquél.-Pienso que los fundamentos de tal decisión plenaria son aplicables para estimar la pretensión.-No desconozco que la Corte Nacional sostuvo el 17.3.87 en la causa "Caracciolo, Ernesto y otro c/ Provincia de San Luis, s/ cobro de comisión" que la ausencia de matriculación del corredor "no puede ser dispensada ni siquiera ante la existencia de convención expresa celebrada sobre el punto con apoyo en el principio consagrado por el art. 1197 del Código Civil".-Sin embargo tal opinión fue dada obiter dictum, y no como argumentación dirimente de la decisión. Por ello y de conformidad con lo decidido por la Sala B in re: "Iturralde, Rubén Bernardo c/ Carrera, Jorge Omar y otro, s/ sumario", del 9.6.94, adhiero al voto del Dr. Monti.-
Concluida la deliberación los señores Jueces de Cámara acuerdan:
(a) Confirmar la sentencia de primera instancia dictada en fs. 276/286.//-(b) Imponer las costas de alzada a los apelantes vencidos, conforme el cpr 68, primer párrafo(c) Diferir la consideración de los honorarios hasta que sean fijados los correspondientes a la primera instancia
FDO.: MONTI - DIAZ CORDERO